건축물대장 : 건축물의 용도를 알 수 있다.

악덕 분양영업사원들이 주로 하는 말이 있습니다. "전매 가능합니다." 여기서 전매는 프리미엄 붙여서 되파는 거를 뜻합니다. 상가를 살 때, '전매 가능'이란 말에 현혹되어서는 안 됩니다. 아무리 계약서에 전매를 책임지겠다고 해도 돈을 돌려받기 힘들다. 공인중개사도 시행사에서 돈 받아서 그 쪽으로 유리하게 해주는 사람들이 있습니다. 다 믿을 수 없습니다. 즉, 부동산 판에서는 아무도 믿지 마라고 합니다. 내 실력만 믿으라고 합니다. 따라서 ‘분양만 받으면 되팔아 주겠다’ (=전매 해주겠다)라는 말은 사기입니다. 

 

 

중도금의 위험(효력) : 중도금을 넣으면 = 계약의 이행 착수, 라는 의미

중도금이 지급된 상태에서는 계약을 일방적으로 해지할 수 없습니다. 쌍방합의가 필요합니다. 

  

 

수익률이 높은 물건에는 가짜 임차인이 있을 수 있습니다. 분양 받았는데, 임차인이 나간다고 보증금 돌려달라고 합니다.

그래서 다른 임차인 구하려고 봤더니, 지금 월세를 받을 수 없습니다. 즉, 너무 욕심을 부린 결과입니다. 그래서 길목님은 말합니다. 수익률 4% 넘는 건 아예 거들떠보지도 말라고. (4%는 상당히 보수적으로 잡은 느낌입니다.)

 

 

임장하다 : 어떤 일이나 문제가 일어난 현장에 나오다. 현장에 가서 두루 살피다.

경매용어 중에 임장한다라는 말이 있습니다. 현장조사를 뜻합니다. 현장에 가서 물건을 살핀다는 의미입니다. (임장간다, 라고 얘기함. 근데, 맞춤법상 임장한다, 라고 하는 게 맞습니다)

 

 

베드타운 = Bed town = 잠만 자는 도시

 

 

상가는 관리비도 알아봐야 합니다. 상가 관리비는 꽤 비싼 편입니다. 평당 5천 원~1만 원 (3천 원짜리도 있더라)입니다. 상권 분석 시, 주변 공실률도 봐야 합니다. 이게 가장 중요합니다. (공실은 곧 죽음이다.) 

 

 

영업신고 : 커피숍, 미용실, 세탁소, 제과점, 일반음식점

영업허가 : 유흥업소

영업등록 : 약국, 안경점, 음반 판매업, 학원, 독서실, 부동산 중개업 = 자격증이 필요.

자유업종 : 편의점, 의류매장, 문구점, 꽃집, 화장품 = 완제품 파는 소매점

 

 

건축물대장 : 건축물의 용도를 알 수 있습니다. 정부24, 세움터에서 무료 발급할 수 있습니다. 

 

 

일반음식점 : 음주행위 허용

휴게음식점 : 음주행위 불허

 

상가 매수 할 때, 미납관리비를 꼭 확인(관리사무소에서 확인)해야 합니다. 공용부분에 해당되는 미납관리비는 낙찰자가 내야 합니다. 상가 매수 시, 임차인이 재계약을 한다고는 하지만, 곧 나가도 그만입니다. 그러면 다른 임차인을 구해야 하는데, 지금 받는 월세보다 적게 받을 가능성이 큽니다. 이걸 방지하기 위해, 미리 주변 시세를 중개사 몇 곳을 돌면서 알아봐 두어야 합니다. 이 가격에 임차인을 구할 수 있는지. (주변에 공실이 많으면? 임차인 구하기 어렵겠죠?)

 

 

바닥권리금 : 지역 프리미엄, 지역 권리금, 자릿세

영업권리금 : 1년 순수입, 1년 순수입이 1억이면 이게 영업권리금이다.

시설권리금 : 매년 20% 감가, 5년 후 소멸. 즉, 5년 이상된 시설은 시설권리금이 없다.

(사업자등록증을 보면, 최초 개업일을 확인할 수 있다)

 

 

권리금을 지급했으면, 증거를 남겨야 합니다. 영수증, 문자, 녹취.

 

 

건물주는 임차인들이 권리금 주고받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 

임대차보험 제10조4

‘임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다.(예외 사항 있음)’

 

 

출처 : < 내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법> 길목(김세호)