빨대효과 = 지하철 개통으로, 상권이 대도시로 쪽 빨리는 현상.

구분상가 수익률은 1층은 4%, 2층은 5%, 5층은 7%가 되어야 합니다. 

왜 그럴까요? 올라갈수록 접근성이 떨어지니까 = 임차인 구하기가 힘드니까 = 수익률이 보장해줘야 합니다.

즉, 수익률이 높다는 건 = 월세가 높다든지 = 건물매매가가 낮다는 뜻입니다. 근데, 2층이 1층보다 월세가 높지는 않습니다. 따라서, 매매가가 더 낮다고 보는 게 맞습니다. 1층 상가가 더 가격이 좋습니다. 그러니 수익률이 떨어지는 것은 당연한 이치입니다. 

 

 

상가건물은 수익률보다는 토지가격의 상승 가능성을 보고 투자.

상가건물(통상가)는 땅을 깔고 있으므로, 지가 상승 가능성을 보고 투자하는 경우가 많다고 합니다. 구분상가는 아무래도 깔고 있는 땅이 적으니까, 토지가격이 상승해봤자 별 영향을 받지 않겠군요. 아파트 생각하면 쉬울 듯합니다. 단독주택은 땅을 깔고 있으니, 지가가 상승하면 좋은 것이고, 아파트는 땅을 각 호실별로 조각조각 나눠 가지니까 별 의미가 없는 것이겠죠. 

 

 

빨대효과 = 지하철 개통으로, 상권이 대도시로 쪽 빨리는 현상.

지하철이나 고속도로나 기차 철도가 개통이 되면, 시골 사람들이 소비를 하러 도시로 가게 됩니다. 이렇게 되면, 시골 상권은 무너집니다. 다 도시로 가서 돈 쓰고 오니까요. 이걸 빨대효과라고 부른다지요. 그래서 시골에 상가를 가지고 있는 사람은 철도 등 개통이 달갑지만은 않을 겁니다. 메이저 대형 쇼핑몰이 들어와도 같은 문제겠네요. 쇼핑몰로 죄다 몰려가니까요. 장사하는 사람들 입장에서는 별로 좋은 게 아니네요. 

 

 

GTX = 수도권 광역 급행 철도 = Great Train Express

GTX의 영어 뜻만 그대로 옮겨보면, 그레이트(큰, 그래서 광역), 트레인(기차,열차), 익스프레스(급행, 고속)이라는 뜻입니다. 그래서 수도권 광역 급행 철도가 되는 것을 알 수 있습니다. 급행이니까, 수도권 전역을 1시간 내에 갈 수 있는 시스템입니다. 지하 40미터 이하에 터널을 건설하여 노선을 직선화 합니다. 시속 100킬로미터에서 200킬로미터로 달립니다. 

A(파주~동탄), B(마석~송도), C(덕정~수원) 3개 노선이 건설되어 있습니다. 

 

 

GTX로 집값은 상승, 상가건물도 상승.

그런데 GTX가 개통이 되면, 집값이 뛰고, 상가건물도 오릅니다. 그러나 구분상가는 하락한다고 하네요. 왜 일까요? 앞서 보았던 빨대효과로 그런 일이 일어난다고 합니다. 그래서 구분상가는 외각일수록 위험하다고 하네요. 근데 이게 맞는 얘기인가요? 빨대효과가 나타나면 상가건물에 있는 상가도 피해를 보게 됩니다. 장사가 잘 안 되겠죠. 물론 건물주 입장에서는 땅값이 뛰니까 좋겠지만, 세입자가 장사가 잘 안 되니까, 결국 상가의 가치도 떨어지게 될 것입니다. 땅값만 올랐다 뿐이지, 결국 상가의 가치는 떨어지게 됩니다. 상가는 땅이 중요하지 않을 겁니다. 장사가 잘 되는 곳이냐 아니냐가 중요할 거니까요. 고로, 제 생각을 정리하자면, GTX가 뚫리면, 집 가진 사람은 좋지만, 장사하는 사람들에게는 안 좋을 수도 있겠다. 로 일단 정리하고 넘어가겠습니다. 

 

 

출처 : < 내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법> 길목(김세호)를 읽고 제 생각을 보태봤습니다.