● 상가 경매 하는 방법

●상가가 경매에 나왔을 때, 낙찰 받기 전에 점검해야 할 상황 

1. 이 상가의 평당 월세를 비교한다. 어디서? 네이버 부동산에서, 주변 상가 평당 월세를 조사한다. 

2. 이 상가가 전면상가인지 후면상가인지 확인해야 한다. 

3. 보통 후면 상가의 평당 월세가 낮다. 

4. 그것을 바탕으로 적당한 매매가를 산출해낸다. 

매매가 = (월세 * 12 * 100) / 수익률(보통 5) + 임차보증금 

5. 감정가액과 유찰가를 보고 적정 매매가와 비교해본다. 

6. 출구전략도 중요하다. 

7. 낙찰 받아서 월세수익만 보는 것은 무리가 있다. 반드시 출구전략(즉, 매도전략)이 필요하다. 

8. 낙찰가격을 결정할 때, 위 방법으로 적정한 매매가를 측정한 뒤 들어가야 한다. 

9. 싸게 사서 비싸게 파는 게 경매다. 

10. 월세 수익에만 만족해서는 안 된다. 

 

출처  : 족장TV 

 

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●교육 환경 보호구역 내에서는 PC방 허가를 내주지 않는다.

 

●신도시 임장할 때 토지이용계획원을 꼭 확인하라.

 

●테라스, 대게 불법이다.

 

●1기 신도시 : 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본

 

●2기 신도시 : 10여 곳. 판교, 동탄1기, 2기, 광교, 김포, 운정 

 

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●창고 투자 시 유의점

‘용도지역’을 살펴보라. 겉모습은 창고여도, ‘상업용 창고’로 이용이 불가능한 것들이 존재한다.

 

●건축물대장을 통해 ‘지역’, ‘주용도’를 찾아볼 수 있다.

농림지역의 ‘농가용창고’를 ‘산업용창고’로 사용,임대하면 불법이다.

 

●창고를 매입할 때,

‘보존관리지역’ 및 ‘농림지역’의 ‘농가용창고’인지 확인해야 한다

 

●산업용 일반창고로 사용 가능한지 확인하는 방법

겉모습으로만 봐서는 절대 모른다.

1)용도지역 확인 : ‘토지이용규제 정보시스템’ > 해당 필지 지번 입력 > 용도지역 파악

예)자연녹지지역, 창고용지

 

2)자치법규시스템 > 조례 > 자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 체크

예)평택시는 가능하다.

 

3)건축과 전화 > 해당 지번에 어떤 물품 보관하려고 하는데 가능하지 문의

 

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●권리분석 못하니까 복덕방가서 집 계약할 때, 예,예,예 하는 거다. 이제는 그렇게 살지 말자. 등기부등본(등기사항전부증명서) 볼 줄 알아야 한다. 이제는!

 

●테라스는 위반 건축물이다.

 

●초급자용 배우면 전체 경매의 95% 커버. 지레 겁 먹지 말자.

 

●나머지 5%가 특수물건이다. -실전반, 고급반

 

●말소기준권리.

 

●안 없어지는 권리가 있다. > 낙찰자가 떠 안는다.

체납관리비(감평서에 안 나온다), 법정지상권, 분묘기지권, 맹지

 

●권리분석 4단계

1단계) 말소기준 5가지

2단계) 등기부등본상 인수권리분석

3단계) 임차인(점유자)분석

4단계) 매각물건명세서 및 기타인수조건 확인

 

●등기사항전부증명서

갑구 : 주인이 누군데? 과거엔 누구였는데? 소유권에 관한 이야기

을구 : 얼마 빚졌는데? 누구한테 빚졌는데? 소유권 이외의 이야기