● 상가 매매가 = (월세 * 12 * 100 / 수익률) + 임대보증금

●상가의 가격을 알고 싶다면? 

보증금을 알아야 한다.

월세를 알아야 한다.

수익률을 알아야 한다.

 

●공인중개사에 가서, “이 동네 상가투자수익률이 얼마나 되요?”

한 군데 물어봐서는 안 된다. 두 군데도 안 된다. 적어도 세 군데 물어본다.

 

●수익환원법에 의한 매수, 매도 추정 가격을 알 수 있음.

 

●매매가 = 월세 * 12 * 100 / 수익률 + 임대보증금

월세 200, 보증금 5000, 수익률 5%

2400 * 100 / 5 + 5000 = 5억 3천만

 

●상가를 팔 때,

월세를 올리는 것이 보증금 올리는 것보다 매매가 높이는데 더 효과가 좋다.

수익률이 낮아지면, 매매가가 오른다.

이게 말이 돼?

수익률은 예금금리에 영향을 받는다.

금리가 떨어지면, 돈은 상가로 몰린다. 그럼 매매가는 오르겠지? 이렇게 이해하면 된다.

 

●수익률은 예금금리와 연동. 정비례 관계.

 

 

●요즘 수익률 4%대. 왜? 예금금리가 떨어지니까.

예전에는 6%대.

금리가 떨어지면,

 

출처 : 유튜브 / 상가의 진짜 가격을 알아내기, 최황수의 팩트체크 

 

 

●현장을 무서워하지 마라

 

●낙찰 받은 사람에게 물어봤어요. 왜 이 가격으로 올리셨어요?

 

●2013년부터, 120개 낙찰

 

●요양원 : 자기 건물(구분상가)라야 할 수 있음. 임차로는 못 함.

 

●부동산 상승장(불장), 급매가 낫다

 

●임의경매 70%, 담보(근저당) > 경매. 예견 됨.

   강제경매 30%, 소송, 집행권원(판결문)

 

●낙차 > 낙찰불허신청(7일) > 매각결정기일 > 7일 > 매각허가확정

그래서, 14일 이후 움직였다.

 

●판사님, 사법보좌관, 경매계장(7일)

경매계장이 7일간 갖고 있을 때, 낙찰불허신청을 하는 거다.

 

●일괄경매 2018타경1234

개별경매 2018타경1234(1), 2018타경1234(2)

부번이 붙는다. 금액이 나눠진다.

이건 채권자가 보통 정한다. 가장 효율적으로 팔릴 수 있게

 

●차순위 0000 신천하실 분?

요건 : (낙찰금 – 보증금) 이상 쓴 사람은 누구나 가능. 하지만 돈이 1달~1달반 묶인다.

낙찰 2억

2등 1억 9천 5백

3등 1억 9천

4등 1억 8천 4백

낙찰금-보증금 = 2억-2천 = 1억8천 이상 쓴 사람은 누구다 차순위 000 신청할 수 있다.

만약 2등,3등,4등이 다 하면 2등이 우선권.

 

●1금융권 : 00은행 : 채권최고액 120% 산정 : 1억 빌렸으면 1.2억 채권최고액으로 설정.

2금융권 : 신협, 단위농협, 수협, 새마을금고 : 채권최고액 130% 산정

3금융권 : 00캐쉬, 00저축은행

4금융권 : 사채

 

●압류는 개인이 못하고, 국가기관에서 함

 

●근저당 설정은 개인도 할 수 있다.

 

●가압류 : 개인이 설정할 수 있다. 못 팔아먹게, 묶어 놓는 거

 

●가 : 미리

 

●가등기 : 미리 등기해 놓는 거. 미리 찜뽕.

야, 6개월 있다, 니 집 등기할게, 가등기 해놓자. 호재, 땅값 폭등, 3자가 파쇼? 솔깃, 부동산에 가지, 어? 가등기 있네.

 

●가등기 : 매매예약가등기, 담보가등기

 

●담보가등기 : 1억 빌려줄게, 니 집 가등기 쳐놓자. 돈 안 갚으면 니집 내가 갖는다.

 

●가처분 : 얼음땡!

돈 빌려줬는데, 잠수타고, 야, 너 소송할거야. 도망갈 기미가 보여, 재산에 가처분 딱 쳐놔. 부동산처분금지가처분, 이혼할 때, 소송가기 전에

 

●간접유치권(현수막), 직접유치권(점유)

 

●법리적으로는 유치권자가 낙찰자에게 돈을 달라고는 못 함

 

●공유자우선매수신고

공동명의, 남편1/2, 아내1/2, 남편 도박빚, 4억집, 2억, 2억, 쿵샘 1.5억 낙찰. 법원에서 낙찰자는 쿵샘입니다. 공유자우선매수신고 하실 분 있습니까? 아내가 손들면? 쿵샘은 나가리. 3번 실패. 낙찰자는 황.

아파트에 금 거놓고 살게 됨.

 

●제시외 건물 : 경매대상이 아니라는 뜻. 테라스, 창고, 재래식 화장실 등

 

●공동주택 : 아파트, 연립주택(4층이하), 다세대주택(빌라), 다가구주택(소유자1인,원룸같은거)

공동주택은 토지와 건물이 같이 간다. 집합건물, 대지권 99평 이런 거

 

●단독주택 : 건물, 토지 따로 간다.

 

●경매 : 일반거래가 안 되는 물건을 법원이 강제해서 경매로 붙이면, 경매자가 나와서 물건을 풀어주어 깨끗하게 정리해준다. 남의 피눈물을 먹고 사는 것도 아니고, 투기도 아니고, 양심의 가책을 느끼는 일도 아니다. 오히려 빚에 쪼들린 사람들을 풀어주는 행위다.

 

<경매초보반> 1~3강