(부린이35일째) ●임차인 배분요구해야 > 임차보증금, 전입일, 확정일자를 공매담당자가 기재할 수 있다.

●전 > 대 : 형질변경 비용

1)농지보전부담금 : 1제곱미터 공시지가의 30% (5만 원 한도)

2)토목공사비용 : 250평에 600만원

3)성토비용 : 15톤덤프 = 10루베 = 5만 원

 

●자연녹지 건폐율 : 20%

   취락지구 건폐율 : 60%

 

<출처 : 고상철> 

 

●임차인이 배분요구(배당요구)를 한 것으로 판단해도 될 것이다. 

왜? 자산관리공사에 배분요구 신청을 해야만 

임차보증금, 전입일, 확정일자를 공매담당자가 기재할 수 있다. 

 

●2000년 3월 14일 : oo세무서 압류 

같은 날 2000년 3월 14일 : 문0헌 전입일 

그럼 누가 더 빠른가? 임차인은 대항력이 있는가?

세무서가 더 빠르다. 

왜? 전입일 다음날 0시부터 대항력이 생기기 때문이다. 

 

<출처  : 공매의 기술>

 

●권리분석 : 인수되는 권리가 있는지 없는지 판단하는 것이다.

 

●배당 : 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어주는 것

 

●매수보증금 = 입찰 계약금, 최저가격의 10%

 

●특별매각조건 매수보증금 20% = 재매각 물건. 입찰을 신중히 하라.

 

●경매 배우기 : 책 > 강의 > 스터디 > 투자

 

●권리분석 4step

①말소기준권리 찾기

②인수되는 권리 찾기

③임차인 권리분석

④서류 및 기타 권리 확인

 

●말소기준권리 찾기 : 5개 – 근저당권, 가압류, 경매기입등기, 전세권, 담보가등기

①근저당권(저당권) : 채권액이 변동될　때마다 저당권 설정과 등기를 다시 해야 하는 번거러움이 있으니, 저당권보다는 근저당권을 설정한다. 근=뿌리근. 실제 빌려준 돈의 120~130%를 채권최고액으로 근저당권을 설정한다.

②가압류(압류)

③경매기입등기 : 경매라는 단어가 들어간다.

④전세권(경매 신청하거나 배당을 요구한 경우) : 임차인이 내 보증금 돌리도 하는 거.

⑤담보가등기 : 근저당권 설정하는 것과 비슷.

위, 다섯 가지 중 가장 먼저 설정된 것이 ‘말소기준권리’다.

 

●등기부등본(등기사항전부증명서)

 

●매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리(=낙찰자가 인수하는 거, bad thing)

①배당요구하지 않은 선순위전세권

②건물철거 및 토지인도청구 가처분

③유치권

④법정지상권

 

①낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금 줘야 한다. ‘매각물건명세서’에 나와 있다.

②가처분 = 행위를 못하게 하는 거. 토지-건물 등기가 다를 경우. 입찰 금지.

③유치권 = 등기부등본에 기재되지 않는다.

④법정지상권 = 등기부등본에 기재되지 않는다. 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리. 토지와 건물을 같은 사람이 소유 > 토지와 건물을 따로 매매(혹은 경매) > 건물주를 보호하기 위한 법.

 

●임차인 권리분석의 핵심 단어는 ‘대항력’

 

●대항력 = 임차한 주택이 > 경매, 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리. ‘전입신고’ 하면 생긴다. (△대전)

 

●임차인이 ‘전입신고’를 하면 ‘대항력’이 생긴다. 전입신고 다음날 0시부터.

 

●대항력 = 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 사용 수익할 수 있는 권리.

 

●대항력이 확보되었다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당받지 못한다. 그래서 ‘확정일자’를 받는 거다.

 

●‘확정일자’를 받아야 ‘우선변제권’이 생긴다.

 

●우선변제권 = 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리.

 

●우선변제권을 가지려면? ‘대항력’을 갖춰야 할 뿐만 아니라, ‘확정일자’를 받아야 한다.

즉, 전입신고와 확정일자 둘 다 득해야 우선변제권이 생긴다. 하나만 하면 안 된다.

전입신과와 확정일자 날짜가 틀리면 ‘더 늦은 날짜’가 기준이 된다.

당연하지, 공통적으로 겹치는 부분부터 시작되니까.

 

●근데, 유튜브 보니까, 외국인은 표시가 안 된다. 법의 허점. 그리고 당해세? 이런 것도 조심

 

● 홍길동 전입신고 --- 근저당권 OO은행 --- 홍길동 확정일자

보증금 1억 근저당권 1억

 

경매 > 1.5억 낙찰 > OO은행 배당 1순위 1억 배당 받음 > 홍길동 2순위로 배당 0.5억 받고,

낙찰자는 임차인에게 배당받지 못한 보증금 0.5억을 줘야 한다. 왜? 홍길동은 전입신고를 해서 대항력이 있으니까.

 

● 홍길동 확정일자 --- 근저당권 OO은행 --- 홍길동 전입신고

보증금 1억 근저당권 1억

 

경매 > 1.5억 낙찰 > OO은행 배당 1억 > 홍길동 배당 0.5억

홍길동 대항력 없음 > 낙찰자 안 줘도 됨.

 

●소액임차인 최우선변제

경락 가액의 1/2를 넘지 못한다.

소액보증금은 최우선으로 변제해준다. 서민 지키려고. 전재산이니까.

 

●경매 서류 및 기타 권리 확인 : 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등

 

●매각물건명세서 : 등기부나 임차인 현황에 나오지 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 표시해주기 때문에 꼭 봐야 한다.

 

<출처 : 싱글맘>