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편의점 매출 계산 공식 세대당 아파트 2천 원 원룸 3천 원 오피스텔 4천 원 https://youtu.be/mgQY00LrmE4 편의점 매출 계산 공식 세대당 아파트 2천 원 원룸 3천 원 오피스텔 4천 원 더보기
아파트 상가는 1000세대 당 20개 정도가 적정이다. 구분상가는 소유자가 단독으로 업종을 변경할 수 없다. 구분상가는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 ‘상가 관리단’이 설립되어 업종제한 규정이 있어, 구분상가 소유자가 단독으로 업종 변경할 수 없다고 합니다. 그러니까 구분상가를 사려고 하면, 관리사무소에 가서 물어보는 게 좋겠죠. 이런 장사를 하고 싶은데 가능하냐? 물어보는 겁니다. (아니면, 예전에 어떤 책에서 읽었는데, 건축물대장을 살펴봐도 대충 알 수 있다고 한 거 같은 기억이 납니다.) 상가투자의 핵심은 공실 방지. 임대료가 꾸준히 이어지는지가 투자의 핵심입니다. 임차인을 쉽게 구할 수 있는지 점검해봐야 합니다. 상가투자의 핵심입니다. 따라서, 임차인의 마인드로 상가를 투자해야 합니다. 임차인을 구할 수 없다면 내가 장사하면 되지, .. 더보기
빨대효과 = 지하철 개통으로, 상권이 대도시로 쪽 빨리는 현상. 구분상가 수익률은 1층은 4%, 2층은 5%, 5층은 7%가 되어야 합니다. 왜 그럴까요? 올라갈수록 접근성이 떨어지니까 = 임차인 구하기가 힘드니까 = 수익률이 보장해줘야 합니다. 즉, 수익률이 높다는 건 = 월세가 높다든지 = 건물매매가가 낮다는 뜻입니다. 근데, 2층이 1층보다 월세가 높지는 않습니다. 따라서, 매매가가 더 낮다고 보는 게 맞습니다. 1층 상가가 더 가격이 좋습니다. 그러니 수익률이 떨어지는 것은 당연한 이치입니다. 상가건물은 수익률보다는 토지가격의 상승 가능성을 보고 투자. 상가건물(통상가)는 땅을 깔고 있으므로, 지가 상승 가능성을 보고 투자하는 경우가 많다고 합니다. 구분상가는 아무래도 깔고 있는 땅이 적으니까, 토지가격이 상승해봤자 별 영향을 받지 않겠군요. 아파트 생각하면 .. 더보기
●건축이 가능한 토지인지 확인하는 방법 : 토지이용규제정보서비스 (토지e음) ●수영장은 보통 땅 밑으로 판다. 지하로 판다. 지상 1m위로 지으면, 건축물에 속한다. 그래서 땅을 파는 형태로 한다. 면적이 어느 정도 적으면 신고(허가?) 안 해도 된다. ●전입 ----->근저당------>계약------> 7.2 8.28 9.3 대항력 있을까? 없다. 계약이 뒤다. ●근린주택 = 상가 + 주택 ●전입, 계약, 명도일 3가지가 있을 때, 공통적으로 겹치는 맨마지막 날짜부터 대항력이 발생된다. 전입----->계약----->근저당------>명도일-------> 7.15 4.3 4.22 5.22 대항력 없다. 출처 ; 송사무장 ●권리 분석이 필요없는 공매 온비드 > 부동산 > 물건 > 상세조건검색 > 매각 > 기간 한 달 > 최저입찰가 2천만 원 > 토지 > 전체 > 국유재산 > 수탁.. 더보기
● 상가 경매 하는 방법 ●상가가 경매에 나왔을 때, 낙찰 받기 전에 점검해야 할 상황 1. 이 상가의 평당 월세를 비교한다. 어디서? 네이버 부동산에서, 주변 상가 평당 월세를 조사한다. 2. 이 상가가 전면상가인지 후면상가인지 확인해야 한다. 3. 보통 후면 상가의 평당 월세가 낮다. 4. 그것을 바탕으로 적당한 매매가를 산출해낸다. 매매가 = (월세 * 12 * 100) / 수익률(보통 5) + 임차보증금 5. 감정가액과 유찰가를 보고 적정 매매가와 비교해본다. 6. 출구전략도 중요하다. 7. 낙찰 받아서 월세수익만 보는 것은 무리가 있다. 반드시 출구전략(즉, 매도전략)이 필요하다. 8. 낙찰가격을 결정할 때, 위 방법으로 적정한 매매가를 측정한 뒤 들어가야 한다. 9. 싸게 사서 비싸게 파는 게 경매다. 10. 월세 수.. 더보기
● 상가의 경우 전입세대 열람 대신 사업자등록 현황을 참조 ●일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 1,2,3을 기억하자. 1년 후 매입했는가? : A주택을 사고 1년 후에 B주택을 샀는가? 2년 이상 보유했는가? : A주택을 2년 이상 보유했는가? 3년 내에 팔았는가? : B주택을 사고 A주택을 3년 내에 팔았는가? 좀 더 외우기 쉽게 정리해보자. 1 2 3 1년 후 샀는가? 2년 보유했는가? 3년내에 팔았는가? 근데, 여기에 조정지역, 비조정지역 얘기가 들어가면 더 복잡해진다. 각자 지금 현실에 맞는 것을 찾아본 후 접근하면 된다. 세법 공부하는 것도 아니고, 다 알 필요는 없다. ●2018년 10월 16일 상가건물 임대차 보호법이 개정 > 이제는 임차인이 5년까지만 계약을 유지할 수 있는 것이 아니고 > 임차인이 원할 경우 ‘10년까지’ 계약 갱신이 가능하.. 더보기
● 상가 매매가 = (월세 * 12 * 100 / 수익률) + 임대보증금 ●상가의 가격을 알고 싶다면? 보증금을 알아야 한다. 월세를 알아야 한다. 수익률을 알아야 한다. ●공인중개사에 가서, “이 동네 상가투자수익률이 얼마나 되요?” 한 군데 물어봐서는 안 된다. 두 군데도 안 된다. 적어도 세 군데 물어본다. ●수익환원법에 의한 매수, 매도 추정 가격을 알 수 있음. ●매매가 = 월세 * 12 * 100 / 수익률 + 임대보증금 월세 200, 보증금 5000, 수익률 5% 2400 * 100 / 5 + 5000 = 5억 3천만 ●상가를 팔 때, 월세를 올리는 것이 보증금 올리는 것보다 매매가 높이는데 더 효과가 좋다. 수익률이 낮아지면, 매매가가 오른다. 이게 말이 돼? 수익률은 예금금리에 영향을 받는다. 금리가 떨어지면, 돈은 상가로 몰린다. 그럼 매매가는 오르겠지? 이.. 더보기
● 근저당설정비는 2011년 7월부터 은행이 부담하는 것으로 판결 ●‘OO부동산투자회사’라는 가짜 명함을 만들어 가지고 다닌다. 주소 없이, 이름, 전번만. ●경락잔금대출, 아줌마들에게 전번을 알려주자 왜? 대출조건을 비교하게 ●근저당설정비는 2011년 7월부터 은행이 부담하는 것으로 판결 ●중도상환수수료가 없는 것이 유리 ●대출시 필요한 서류 주민등록등본 2통, 주민등록초본(전 주소포함) 1통, 국세 지방세 완납증명서 각 1통, 위3개는 정부24를 통해 인터넷 가능 인감증명서 2통, 보증금 영수증, 근로소득원천징수 또는 그에 갈음하는 증명서류, 국세처 홈텍스에서 발급 가능 신분증, 인감도장 ●꺾기 : 대출을 해주면서 은행에서 대출자에게 강제적으로 권유하는 상품(보험, 적금, 카드) 정중하게 사양, 안 되면 원금 손실 없는 적금 하나 가입해서 몇 달 후 해약. ●신용도.. 더보기

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